Lorsque vous cédez votre entreprise via une holding, vous pouvez bénéficier d’un puissant levier fiscal grâce à l’article 150-0 B ter du Code général des impôts. Ce dispositif, souvent appelé « apport-cession », permet de différer l’imposition sur la plus-value, à condition de réinvestir une partie significative du produit de cession dans une activité économique. Et parmi les options les plus attractives : l’investissement immobilier non coté.
Pourquoi opter pour des fonds immobiliers de réinvestissement ?
L'immobilier non coté offre un cadre optimal pour répondre aux exigences du dispositif tout en visant des rendements attractifs. Il s’agit d’une stratégie de diversification patrimoniale qui conjugue performance, sécurité juridique et valorisation du capital à moyen-long terme.
Meilleure diversification :
En mutualisant les capitaux des investisseurs, les fonds vous permettent d'accéder à des projets immobiliers de grande envergure, diversifiés géographiquement et sectoriellement : immobilier résidentiel, commerce, logistique, bureaux, etc.
Performances moyennes supérieures :
Grâce à leurs expertises et aux synergies permises par la taille des capitaux engagés, les maisons de gestion que nous sélectionnons proposent des rendements cibles en moyenne plus élevés que l’immobilier traditionnel.* Ces fonds permettent également d’optimiser la fiscalité en profitant du report d’imposition sur les plus-values de cession des titres.
Maîtrise du risque :
Investir dans un fonds immobilier éligible au remploi permet à l'investisseur de déléguer le travail de sélection des projets ainsi que la gestion immobilière, tout en minimisant le risque de requalification qui pourrait annuler l'avantage fiscal offert par le dispositif d'apport-cession. Cela est essentiel pour éviter des prélèvements sociaux et optimiser les impôts sur les plus-values.
Quels types d’opérations sont privilégiés ?
Les opérations de marchand de biens sont considérées comme une activité commerciale créant de la valeur et respectent les conditions de l'article 150-0 B ter du Code général des impôts (CGI). Il s’agit d'achats d’immeubles entiers pour les revendre à la découpe, ou de réhabilitations/transformations d’immeubles vétustes.
Immobilier résidentiel :
Il s’agit par exemple d’achat d’immeubles entiers pour les revendre ensuite à la découpe, ou encore de réhabilitation/transformation d’immeubles vétustes pour la zone dans laquelle ils se situent.
Immobilier de bureaux :
Consiste à acheter des immeubles de bureaux, à un prix inférieur à leur valeur marchande potentielle, puis à les valoriser pour les revendre à un prix plus élevé : rénovation/modernisation, restructuration, changement d'usage etc...
Immobilier de commerce :
La société de gestion acquiert des immeubles commerciaux : magasins, centres commerciaux, espaces de vente au détail, locaux pour des activités de service. Elle actionne ensuite plusieurs leviers pour dégager une plus-value à la revente ou à la location : repositionnement marketing, restructuration et rénovation, optimisation de la gestion, etc.
Immobilier logistique :
Les marchands de biens acquièrent des propriétés logistiques, telles que des entrepôts, des centres de distribution, ou des espaces de stockage. Pour une revente à profit, le fonds respecte plusieurs étapes clés : rénovation et modernisation, amélioration de l'accessibilité et de la connectivité, optimisation de l'espace, sécurité et conformité réglementaire.
Comment les projets immobiliers sont-ils sélectionnés par les maisons de gestions partenaires ?
Chaque année, les maisons de gestion partenaires d'Althos reçoivent des milliers de candidatures pour intégrer leurs fonds d'investissement. Les critères mis en place pour décider d'un investissement sont rigoureux. En voici quelques-uns.
Analyse du marché et identification des opportunités :
- Recherche de marché : Examiner les tendances du marché immobilier, incluant la demande et l'offre dans différentes zones géographiques.
- Identification des opportunités : Rechercher des propriétés sous-évaluées ou des zones en développement susceptible de connaître une appréciation de valeur.
Analyse financière :
- Budget : Estimé le coût total du projet, y compris l'achat, la rénovation, les frais juridiques et autres dépenses.
- Rentabilité : Calculer les rendements potentiels et les comparer aux risques et aux investissements nécessaires.
Analyse juridique et réglementaire :
- Contrôles réglementaires : Examiner les règlements de zonage, les restrictions, et les possibles problèmes légaux.
- Due diligence : Réaliser une due diligence approfondie pour s'assurer qu'il n'y a pas de problèmes juridiques non identifiés.
Évaluation de l'emplacement :
- Accessibilité et connectivité : Évaluer la facilité d'accès et la proximité aux infrastructures essentielles (transports, commerces, services).
- Potentiel de croissance : Analyser les projets futurs dans la région qui pourraient augmenter la valeur de la propriété.
Évaluation du bien :
- Inspection de la Propriété : Vérifier l'état du bâtiment, les besoins de rénovation ou de mise aux normes.
- Potentiel de valorisation : Évaluer le potentiel d'amélioration ou de reconfiguration de la propriété pour augmenter sa valeur.
Quelles sont les autres options de remploi dans l'immobilier ?
Il existe d'autres options pour réinvestir son apport-cession dans l'immobilier. Althos ne conseille pas ses options car porteuses de risques souvent bien supérieurs aux rendements potentiels.
- Devenir soi-même marchand de biens
Le cédant ne choisira cette option que s’il estime avoir une bonne maîtrise de son projet immobilier et s’il peut évaluer correctement sa rentabilité future.
En effet, en choisissant d’investir en direct, il contrôle davantage la nature et la durée de son investissement. En revanche, le fait d’investir en direct de la holding vers une ou plusieurs sociétés implique un risque accru : le nombre d’opérations est réduit, la diversification est donc moindre.
Le fait de bien choisir l’investissement repose également entièrement sur la décision du cédant.
- Investir dans des immeubles pour une utilisation commerciale personnelle
Si l’investisseur souhaite financer des locaux qui seront exploités par sa holding ou l’une de ses filiales, il peut alors utiliser son produit de cession et rester éligible au dispositif de l’apport-cession.
Cette solution est à considérer si l’investisseur a une idée précise d’un projet qu’il peut mettre en place et maîtriser pour en dégager une rentabilité. Il doit prouver à l’administration fiscale que les locaux financés sont vraiment dédiés à l’exploitation de l’activité commerciale.
- Investir dans une entreprise imposée à l’Impôt sur les Sociétés qui se consacre à l’immobilier
Le cédant peut également réinvestir dans une entreprise commerciale, soumise à l’IS, qui investit, entre autres, dans des SCI.
Là encore, la nature de l’activité de l’entreprise doit avant tout être économique pour rester éligible à l’apport-cession. Dans ce cas précis, l’apporteur pourra bien anticiper les rendements, mais le risque principal est de perdre le bénéfice du report si ce montage est jugé non-éligible au regard l’article 150 0 B ter.
Investir dans le fonds hôteliers pour l'apport-cession : quels sont les avantages ?
Une diversification optimale :
Les fonds d'investissement hôteliers offrent une diversification supérieure aux investissements directs en permettant de répartir les capitaux sur des dizaines de projets à travers la France et l'Europe. Cette approche multi-actifs limite l'exposition aux risques spécifiques à un établissement ou une localisation particulière, créant un effet de lissage des performances sur l'ensemble du portefeuille.
La diversification s'opère selon plusieurs dimensions : géographique (centres-villes, zones touristiques, proximité des infrastructures de transport), typologique (hôtels d'affaires, de loisir, boutique-hôtels) et de gamme (économique, milieu de gamme, haut de gamme).
Une dynamique sectorielle favorable :
Le secteur hôtelier français bénéficie d'une croissance soutenue portée par des fondamentaux solides. L'augmentation régulière des flux touristiques internationaux, le développement du tourisme intérieur, ainsi que la démocratisation des voyages contribuent à une demande structurellement orientée à la hausse.
Cette dynamique est renforcée par l'organisation d'événements internationaux majeurs (Jeux Olympiques, championnats sportifs, expositions universelles) qui génèrent des pics de fréquentation et stimulent les investissements dans l'infrastructure hôtelière.
Une résilience exceptionnelle :
L'histoire économique récente démontre la capacité remarquable du secteur hôtelier à surmonter les crises et à retrouver rapidement ses niveaux de performance antérieurs. Cette résilience s'explique par la flexibilité inhérente au modèle économique hôtelier : capacité d'adaptation rapide des stratégies tarifaires, optimisation opérationnelle en temps réel, innovation constante pour répondre aux évolutions des attentes clientèle.
La diversité des clientèles (tourisme de loisir, voyages d'affaires, événementiel, clientèle locale) constitue un facteur d'amortissement des chocs sectoriels, permettant aux gestionnaires de redéployer leur offre selon les opportunités de marché.
Comment les fonds hôteliers optimisent-ils la valeur de votre réinvestissement ?
L’optimisation patrimoniale :
Les fonds hôteliers créent de la valeur à travers trois leviers complémentaires. Le premier consiste en l'acquisition stratégique d'actifs présentant un potentiel d'amélioration, suivie de travaux de rénovation et de repositionnement pour maximiser leur attractivité et leur rentabilité.
L’excellence opérationnelle :
Le deuxième levier porte sur l'optimisation des opérations par l'amélioration de l'efficacité opérationnelle, la réduction des coûts de fonctionnement et l'optimisation des processus internes. Cette approche permet d'améliorer les marges d'exploitation sans compromettre la qualité de service.
Le revenue management avancé :
Le troisième levier s'appuie sur des stratégies sophistiquées de revenue management et de marketing pour maximiser les revenus par chambre disponible (RevPAR). L'utilisation d'outils analytiques avancés permet d'optimiser les prix en temps réel selon la demande, la saisonnalité et la concurrence.
Comment les fonds d'Hôtellerie créent-ils de la valeur ?
Les fonds d'hôtellerie créent de la valeur via 3 approches combinées : en acquérant et en améliorant stratégiquement des actifs hôteliers, en optimisant les opérations pour augmenter l'efficacité et réduire les coûts, et en mettant en œuvre des stratégies de revenue management et de marketing pour maximiser les revenus.
Valorisation des actifs :
Acquisitions Stratégiques : Les fonds d'hôtellerie se concentrent sur l'acquisition d'actifs dans des emplacements clés où la demande est élevée, tels que les centres-villes, les sites touristiques majeurs ou les hubs d'affaires. Ces emplacements privilégiés favorisent une appréciation naturelle de la valeur des actifs.
Rénovations et Améliorations : Une partie significative de la stratégie de création de valeur implique des rénovations ciblées et des améliorations de l'hôtel pour augmenter son attrait et sa compétitivité. Cela peut inclure la modernisation des installations, l'ajout de services et équipements supplémentaires, et la mise à niveau des chambres pour améliorer l'expérience client.
Amélioration des performances opérationnelles :
Gestion Optimisée : Les fonds d'hôtellerie apportent une expertise en gestion hôtelière, en optimisant les opérations quotidiennes pour réduire les coûts et augmenter l'efficacité. Cela peut inclure des stratégies de gestion des coûts, l'amélioration de la gestion des ressources humaines, et l'adoption de technologies avancées pour la gestion de l'hôtel.
Stratégies de Revenue Management : L'adoption de stratégies de revenue management sophistiquées permet d'ajuster dynamiquement les prix des chambres en fonction de la demande, des tendances du marché et des événements locaux, maximisant ainsi les revenus par chambre disponible (RevPAR).
Optimisation des revenus :
Diversification des Sources de Revenus : Les fonds cherchent à diversifier les sources de revenus des hôtels, en exploitant des espaces pour des événements, des conférences, des services de restauration, et d'autres offres complémentaires.
Marketing et Positionnement de Marque : Une stratégie marketing efficace et un positionnement de marque clair contribuent à attirer une clientèle ciblée et à fidéliser la clientèle existante. Cela inclut l'utilisation de campagnes de marketing numérique, de programmes de fidélisation, et la construction d'une forte présence en ligne.
Comment les fonds d'hôtellerie sélectionnent-ils les projets ?
Un projet hôtelier est un investissement intéressant s'il est bien situé, offre un potentiel de rendement solide, présente une qualité supérieure, est bien géré, est conforme aux réglementations, est socialement responsable, et s'inscrit dans une stratégie de portefeuille diversifié. Ces critères aident à équilibrer le potentiel de rendement avec un niveau de risque acceptable.
Emplacement :
La localisation est l'un des facteurs les plus critiques. Les hôtels situés dans des zones à forte demande touristique ou commerciale, comme les centres-villes, les zones touristiques majeures, ou à proximité des aéroports et des gares, sont souvent privilégiés.
Potentiel de rendement et de croissance :
Les partenaires examinent les prévisions de revenus, y compris le revenu par chambre disponible (RevPAR) et le taux d'occupation, pour évaluer le potentiel de rendement. Le potentiel de croissance à long terme, basé sur les tendances du marché et le développement économique de la région, est aussi un critère clé.
Conformité réglementaire et risques juridiques :
La conformité aux réglementations locales, y compris les normes de sécurité, d'accessibilité et environnementales, est vitale. Les risques juridiques associés à la propriété, aux contrats de location ou de gestion, et à d'autres aspects légaux doivent être soigneusement évalués.
- Qualité et état de l'actif : La qualité de l'hôtel, y compris son état actuel, les installations disponibles, et le niveau de maintenance requis, joue un rôle crucial dans l'évaluation. Les hôtels nécessitant des rénovations mineures peuvent offrir des opportunités de valorisation, tandis que ceux nécessitant des rénovations majeures peuvent présenter des risques plus élevés.
- Stratégie de marque et de gestion : La réputation de la marque hôtelière, la stratégie de marketing et la gestion opérationnelle sont essentielles pour attirer et fidéliser la clientèle. Les partenariats avec des marques reconnues ou des gestionnaires hôteliers réputés peuvent augmenter l'attractivité de l'investissement.
- Durabilité et responsabilité sociale : Les investisseurs sont de plus en plus attentifs aux aspects de durabilité et d'impact social des projets hôteliers. Les projets qui intègrent des pratiques durables et responsables sont souvent vus comme plus attrayants en raison de leur alignement avec les valeurs modernes des consommateurs et des investisseurs.
Une solution clé en main pour investisseurs avisés
En vous appuyant sur des conseillers spécialisés comme ceux d’Althos Invest, vous bénéficiez d’un accompagnement sur mesure, de la stratégie de réinvestissement à la sélection des projets, en passant par la structuration juridique et la mise en œuvre.
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